新築アパートの建物と建物付属設備、構築物などをしっかり分けてみました 私の覚書
綾野 真紀
償却資産税の申告が終わってから書くのも何ですが、来年以降の覚書として「いかに資産を分けるか」に特化して、自分のために覚書します。
慣れた方からしたらツッコミどころ満載ですが、これがいいかどうかはともかく、ひとつの体当たり取り組み事例として、さらっと目を通してくださればありがたいです。
必須アイテム ～見積書と請求書だけでは足りない～
償却資産税や所得税、法人税の申告にあたり、資産を評価するのに悩むのがどうやってわけるかです。
中古だと土地と建物を分けるところから苦労するのですが、新築でも、支払う金額だけの資料しかないと細かく分けられません。
- 登記簿謄本
- 請求書（追加分含め全部）
- 見積書
- 見積書での合計表示されているものの内訳（できる限り合計のものは内訳を入手）
- 図面（配置や面積がわかるもの イメージがつかめます）
- 具体的にわかる方（私の場合物件の担当者）に内容を聞くこと（一番大事です）
書類の名前がいいかげんでスミマセン。よく考えたら当たり前の資料ですが、普段は最初の３つ以外の資料は積極的に揃えていませんでした。実態を把握するのは、後の3つが大事です。物件によってはほかにもあると思います。
また、自治体によっては償却資産税の手引きに不動産賃貸用のページを設けているところもあり、そのページも参考になります。
ここまで揃ってやっと細かく分けられます。実物も見るともっといいのでしょうが、私はメールと電話のやりとりで何とか分けました(^^;)
ひとえに、担当者の方のおかげです。こんな一方的にしつこい人、迷惑だったと思いますが快く対応してくださって感謝してます。今回で基礎知識が少し得られましたので次に生かします。
分け方
材料がそろったら、あとは資産になるものを判断するだけです。コツはExcelにばらすことと担当者にしっかりきくことです。
- 請求書や見積書、追加分含め全項目をばらしてExcelに書き出す もちろん支払額にあうように書く
- ワンセットになる資産、単体のものなどを担当者に確認して決める
- 番号や名称で区分してフィルタ機能で資産ごとに並べ替える（全部聞き終えて最後にした方がいいです）
- 一括の経費や合計値引の按分と税抜→税込への計算もExcel上で（按分計算は面積や金額など実態に合わせて割合を決める）
- 建物の耐用年数もズバリ聞く（以前記事にしましたが、骨格材の肉厚は登記簿でもわかりません）
途中までは自分で頑張ろうとして図面から解釈したのですが、全くわかってない人＝私だとやっぱり無理です。
お聞きしてからだいぶ直したので、フィルタ操作が大変でした。やはり遠慮せず、わからないところは最初から尋ねるといいです。
今回は担当の方が親切で、また見積書などがどんぶりでなく項目ごとにきちんと分けられていたのでありがたかったです（率直すぎて失礼な感想でスミマセン）。
分けて減価償却をする理由
分けて減価償却をする理由は、ざっくり言って減価償却費を早く・沢山計上するためです。
一般的に建物のほうが建物付属設備や備品などより法定耐用年数が長いため、分けられるのであれば別個で評価した方が減価償却費は初期に沢山計上できます。また、単品で経費にできるものも混じっているかもしれません。
ただ、計上する時期が前倒しになるだけであって、トータルで経費になる額は同じです。後になるほど償却費は少なくなります。
足りない資料から想像して分けるのはだめです。資料が足りてない時はきちんともらうか、今のままで保守的な処理にするかなど正確性と手間のバランスも要ります。
内訳が分からなければ全部“建物”で全額計上するしかないですが、新築なら資料は探しやすいです。最初が肝心ですが、材料がそろえば絶対できるので、参考になれば幸いです。
余談ですが、償却資産税の初年度の評価は、減価償却費のような月割計算はせず一律半年償却です。
（＝償却資産申告時点でもし厳密な取得日が分からなくてもOK 法人税や所得税の申告時にわかればいい、という私への伝言です）
評価額の計算方法は
初年度：評価額＝取得価額×(1－減価率×1/2)
2年目以降：評価額＝前年度評価額×(1－減価率)
です。（経営ハッカーさんより引用）
アイキャッチ画像はこないだIKEAに行ったときに寄った藤が丘駅前。税理士試験を受けた頃に住んでいました。いろんなお店があり、リニモができてさらに便利になりました。
【昨日の一日一新】
WAONポイント還元分で買ったフレーバーコーヒー
意外とたまっていて、ほぼ同額だったので思い切って買いました。ポイントの罠…。
でも香りがよくて美味しかったです。
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綾野 真紀
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